BGH-Urteil: Jahresabrechnung muss keine Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände auflisten

Jahresabrechnung muss Beitragsrückstände nicht ausweisen

Auch Beitragsrückstände sind kein notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt.

Zwar kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.

Aufgabe der Jahresabrechnung ist es auch nicht aufzuzeigen, ob die im Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

Der Grundsatz, dass in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage darzustellen ist, um den Wohnungseigentümern eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen, ist nicht auf die Hausgeldrückstände zu übertragen. Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, ist für den Wohnungseigentümer ohne weiteres erkennbar, ob die Hausgeldzahlungen die angefallenen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums decken. Bei einer Differenz kann jeder Eigentümer beim Verwalter nachfragen, ob diese darauf beruht, dass die anderen Wohnungseigentümer ihre Beiträge nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr nicht gezahlt haben.

Ankündigung freiwilliger Leistungen ändert Pflichtbestandteile nicht

Eine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse und Beitragsrückstände war hier auch nicht deshalb ausnahmsweise notwendiger Bestandteil der Abrechnungen, weil der Verwalter solche Übersichten angekündigt, diese aber nicht beziehungsweise nicht fehlerfrei erstellt hat. Dies sind und bleiben freiwillige Leistungen des Verwalters.

(BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16)